Woningbezitters kunnen funderingsschade vaak prima zelf betalen

In dit artikel:

De Funderingscoalitie — een samenwerkingsverband van belangenorganisaties, bouwers, banken en verzekeraars — vraagt het kabinet om een rijksbijdrage van €10–12 miljard om toekomstige funderingsschade aan koopwoningen te compenseren. Zij willen daarmee herstel versnellen, waardeverlies en rechtszaken beperken en huishoudens ontlasten. In dit artikel betogen de auteurs dat een dergelijke brede subsidieregeling grotendeels onnodig en inefficiënt is: de meeste eigenwoningbezitters beschikken vermoedelijk zelf over voldoende vermogen of kredietmogelijkheden om de verwachte klimaatschade te dragen, terwijl gerichte steun en bredere, sociale adaptatiebeleid zinvoller zijn.

Wat staat er op het spel?
- De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (Rli) schat dat tot 2050 circa 425.000 woningen funderingsherstel nodig kunnen hebben, met totale herstelkosten van maximaal ongeveer €54 miljard. De Rli onderscheidt grofweg drie klassen van werkzaamheden met gemiddelde kosten tussen €30.000 en €120.000 per woning.
- De door de Funderingscoalitie gevraagde €10–12 miljard komt, verdeeld over die 425.000 woningen, neer op een gemiddelde subsidie van ongeveer €28.000 per getroffen eigenaar.

Waarom veel eigenaren zelf kunnen betalen
- Een macro‑financiële analyse toont dat de Nederlandse koopwoningvoorraad (ca. 4,7 miljoen woningen) in 2023 een boekwaarde had van circa €2.140 miljard, met ongeveer €790 miljard aan hypotheekschulden — een gezamenlijke netto‑overwaarde van ongeveer €1.350 miljard. Zelfs in het meer ernstige klimaatscenario (met maximaal €54 miljard aan funderingskosten) overstijgt de collectieve overwaarde ruimschoots de geschatte schade.
- Aggregaatgegevens verbergen wel individuele problemen, maar de auteurs wijzen op CBS‑microdata waaruit blijkt dat 87% van de eigenaren ruim €100.000 overwaarde had en 94% meer dan €50.000. De AFM schat dat circa 25.000 huiseigenaren mogelijk door LTV‑ of inkomenstoetsen geen extra krediet kunnen krijgen om herstel te financieren — niet honderdduizenden, maar een beperkte groep.
- Het aantal écht schrijnende, urgente gevallen (waar eigenaren niet kunnen wachten en geen mogelijkheden hebben om te lenen) is naar schatting klein: waarschijnlijk enkele duizenden huishoudens, zeker veel minder dan de 425.000 woningen in de Rli‑telling.

Kostenverdeling en politieke economie
- De voorgestelde massale subsidie zou feitelijk het eigen vermogen van huiseigenaren beschermen en grote kosten afwentelen op de publieke schatkist. Dat is politiek aantrekkelijk omdat huiseigenaren een sterkere stem vormen en relatief vaker stemmen.
- In de samenstelling van de Funderingscoalitie ontbreekt een volwaardig perspectief van huurders en woningzoekenden; hun belangen en mogelijke nadelige effecten van subsidies blijven daardoor onderbelicht.
- De sterke waardestijging van woningen in de voorbije jaren heeft vooral kopers vermogen opgeleverd, terwijl huurders en starters meebetaalden aan die marktdynamiek en nu disproportioneel nadeel kunnen ondervinden van beleid dat eigenaren bevoordeelt.

Beleidsaanbevelingen en breed maatschappelijk perspectief
- In plaats van brede, generieke subsidies pleiten de auteurs voor:
- Prioriteit voor collectieve adaptatie‑investeringen die publieke goederen beschermen (bijv. versterking waterkeringen) — die behoren primair tot de verantwoordelijkheid van het Rijk.
- Stimulering van kredietoplossingen en hypotheekproducten zodat individuele eigenaren herstel kunnen financieren; subsidiëring beperkt houden tot echte noodgevallen.
- Gericht steun‑ en vangnetbeleid voor de kleine groep die door LTV/LTI‑beperkingen of lage inkomens geen toegang heeft tot financiering.
- Breder denken is nodig: klimaatadaptatie raakt ook huurders en woningzoekenden. Een inclusief debat moet deze groepen aan tafel brengen en adaptatiemaatregelen beoordelen op sociale verdeling, woonkwaliteit en volksgezondheid.
- Voorbeelden van onderwerpen die nu te weinig worden meegenomen: hittebestrijding in huurwoningen (waar huurders vaak geen verkoelende maatregelen kunnen afdwingen), ongelijke toegang tot openbaar groen en groenvoorzieningen die hitte en wateroverlast mitigeren, en maatregelen die woonlasten en woonmobility beïnvloeden.

Slotconclusie
Een ruimhartige, collectieve subsidie van €10–12 miljard om funderingsschade van eigenaren te compenseren is volgens de auteurs weinig doelmatig en onrechtvaardig ten opzichte van huurders en woningzoekenden. De meeste schade kan waarschijnlijk door eigen vermogen of passende financiering worden opgevangen; publieke middelen zijn beter inzetbaar voor collectieve adaptatie, gerichte ondersteuning van echt acute gevallen en beleid dat ongelijkheden bij klimaatadaptatie adresseert. Een breder, inclusiever proces met vertegenwoordigers van huurders en starters is cruciaal om eerlijke en efficiënte keuzes te maken.