Woningmarkt prijst funderingsrisico's al in

In dit artikel:

Funderingsproblemen blijken in toenemende mate een verborgen maar financieel relevant risico voor oudere Nederlandse woningen. Onderzoekers hebben met het Brainbay-woningwaardemodel — dat miljoenen NVM-transacties en meer dan honderd woningkenmerken gebruikt, inclusief beeld- en tekstanalyse van Funda — onderzocht in hoeverre kopers deze risico’s al inprijzen. De analyse richtte zich op huizen gebouwd vóór 1975 en omvatte gegevens tot en met maart 2026; via tekstmining werden 444 advertenties met meldingen van funderingsschade en 7.522 advertenties met recent funderingsherstel gedetecteerd.

Belangrijkste bevindingen:
- Woningen met expliciete meldingen van funderingsschade realiseren ongeveer 14% lagere verkoopprijzen dan vergelijkbare woningen zonder melding; woningen met recent herstel scoren ongeveer 2% hoger. Het verschil tussen een slechte en een herstelde fundering komt daarmee op circa 16%, of gemiddeld ongeveer €61.000 per woning.
- In absolute euro’s is het prijseffect in dure steden zoals Amsterdam kleiner als percentage van de totale waarde, maar de daling in euro’s is vergelijkbaar.
- Door de gevonden prijsverschillen te koppelen aan de marktverwachting, leiden de onderzoekers af dat kopers impliciet een minimale kans van circa 13% inprijzen dat een woning (zonder melding) op dat moment al schade heeft. Regionaal zijn grote verschillen: in de Zaanstreek bedraagt deze minimale markt-geïmpliceerde kans circa 27%, in Amsterdam en Rotterdam respectievelijk ongeveer 16% en 14%.
- Wanneer ook toekomstige schade en de tijdswaarde van geld worden meegerekend (met een discontovoet van 2,8% volgens de Rijksoverheid), stijgt de markt-geïmpliceerde kans op toekomstige funderingskosten naar circa 20% voor het geheel en tot circa 40% in de Zaanstreek.

Interpretatie en beperkingen:
- De resultaten suggereren dat kopers funderingsrisico’s in belangrijke mate meenemen in hun biedingen, wat het risico op een plotselinge, brede neerwaartse correctie van de woningmarkt vermindert en geruststellend kan zijn voor banken en verzekeraars.
- De conclusies gelden echter voornamelijk voor oudere woningen in regio’s waar funderingsproblematiek relevant is; ze zeggen niet alles over landelijke omvang. Bovendien blijft onzekerheid bestaan over de vraag of de marktinschatting precies overeenkomt met de werkelijke kans op schade.
- Praktische barrières blijven: veel kopers laten geen kostbare funderingsinspectie uitvoeren, waardoor onzichtbare schade vaak onbekend blijft en individuele kopers risico lopen ook als de markt het risico gemiddeld correct waardeert.

Aanbeveling en context:
Meer transparantie over funderingsstaat, betere lokale inventarisaties en toegankelijker onderzoek naar daadwerkelijke schadeprognoses kunnen helpen individuele risico’s te verkleinen en de marktinformatie verder te verbeteren. Dit onderzoek bouwt voort op eerder werk van ABN Amro en Brainbay en sluit aan bij vergelijkende studies naar inprijzing van klimaatgerelateerde woningrisico’s.